融创五百亿后孙宏斌的烟圈

日期:2019-05-28编辑作者:香烟

  孙宏斌成了别人眼中的“疯子”,被戴上了激进的帽子,而这担忧背后总有“顺驰”这个幽灵。“大家都不理解,要都理解我可能就拿不着了,所以最好是大家都不理解。”孙宏斌貌似是在自言自语。房地产是资本的游戏,但不可否认,预期严重影响着需求。如果市场预期变差了,融创还能保持高负债下的高周转吗?

  轮番的敬酒和客套后,坐定下来,孙宏斌一根接一根地抽烟,或许这时只有飘散的烟圈懂得属于他内心的荣誉和不能对媒体言说的压力与挑战。

  这是融创和融绿联合在上海举行的媒体会后晚宴的一幕。稍早之前,作为主人和主角,孙宏斌带领他的高管团队面对台下来自全国四百余媒体记者有问必答了三个多小时。

  83亿、192亿、356亿、508亿,这是融创自2010年上市以来至2013年四年的销售业绩。这四年间融创销售年复合增长率超过80%。根据克而瑞的数据,2013年仅有10家全国性开发商的销售规模超过了500亿。以销售计,融创位列房企销售榜的第11。

  而据海通国际预测,融创很有可能成为2014年十大开发商之一,且其年度销售也有望在未来三年内超过人民币1000亿。

  在总结过去四年取得的超速成绩时,融创的高管将其归因为战略清晰、严格甄选土地、超强的定位和产品研发能力,良好的操作水平,成熟高效的管理体系和融创多年的积累。

  作为这家快速扩张和成长的企业,融创中国掌门人孙宏斌自我评价说,融创中国已不是小公司了。他还将明年的销售目标定位650亿目标。

  相较于此前年复合增长超过80%的速度,2014年650亿的销售目标显然显得保守,孙宏斌会说,“目标定得低,实现起来就比较容易,还能有惊喜,这样就更能体现我的能力嘛!”

  在连续几年的高速增长下,孙宏斌认为1000亿的销售额是水到渠成的事。“现在是二线的领头,正在跨入一线半的路上。”孙宏斌如是描述融创发展的节奏,他认为融创与一线房企的差距不会越来越大反而差距会缩小。

  2013年开始,为了对冲风险、增加稳定现金流、拓展业务收入,规模化房企不约而同的都迈上了国际化和多元化的道路。

  对于融创是否在后五百亿时代有其他更多的可能性,孙宏斌的回答与排位靠前的那些大型房企很不同。他说:

  “这个行业还是有很大的空间,虽然大家都说黄金十年已经过去,但我觉得还有很长的路可以走,对于融创来说,发展刚刚开始,我们没有必要分散精力。”

  在这之前,恒大开始卖水,万科入股徽商银行、绿地全球化布局、保利发力养老地产。

  融创上一年508亿合同销售额仅来自8个城市的贡献,是年销售额超过300亿的中国开发商中区域性最集中的一家。孙宏斌说目前也在考虑进入新的城市但尚没有可公布的更详细信息。

  “心有猛虎,细嗅蔷薇是融创执行董事副总裁李绍忠在年度总结开场时用的八个字。接着他说,“2013年全国土地市场火热尤其是一线城市土地市场更是处于白热化,融创冷静观察沉着甄选。”

  李绍忠用的是冷静和沉着来评价过去一年融创的拿地策略。“多弄死盯”,“2013年融创在研判了340多个项目的基础上最终获取19块地,比率不到6%。”

  不过,孙宏斌说,“土地拍卖就像是赌局,最怕碰上死抗的疯子,这种人很多,因为一旦别人把价交上来,大家觉得你能做我也能做,于是一步步就推得更高了。”

  但2013年8月14日,融创葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地,其中一地块在剔除限价房面积后楼面价近2.8万元/平方米,比上一年年融创保利联合体拿地时的价格几乎翻番。

  11月1日,又以15.2亿元竞得天津南开区手表厂地块,折合楼面价25082元/平方米,刷新了天津土地出让单价纪录。

  这时,孙宏斌成了别人眼中的“疯子”,被戴上了激进的帽子,而这担忧背后总有“顺驰”这个幽灵。

  “我现在最大的困扰是我拿的地不贵,但别人非说贵。其实贵不贵看跟谁比,我们今年参加了房山十三四块土地的拍卖,但一块都没拿,房山的区位和自然环境不值那个钱。所以一定意义上说农展馆那块地7万是便宜,房山1万就是高,”融创北京区总经理荆宏如是回应:“很多外国人都知道的农展馆地块。”

  “大家都不理解,要都理解我可能就拿不着了,所以最好是大家都不理解。”孙宏斌貌似是在自言自语。

  李绍忠解释说,虽然全国各个城市的土地成本和售价之间有所差异,但融创设立的“安全线万元,“我们最关注的就是地价和售价之间有多大的空间,今年基本都有2万多的空间。”

  不过对于这些“地王”背后的资金链风险隐忧,孙宏斌说,融创去年拿地整体权益比例70%,不到300亿,加上各种付款周期以及融资安排2013年地价支付不超过150个亿元。

  “一个集中”即项目获取与否最终决策权在集团。在确保现金流和负债率绝对安全的前提下由集团来整体平衡资金和资源。

  “两个关键点”其一是支持项目价值判断的定位与规划方案,其二是确保集团整体现金流安全可靠的资金解决方案。

  不过,对于频繁处在调控以及“预期为王”的房地产市场,风险像紧箍咒一样时刻套在了孙宏斌的脑袋上。在他的逻辑链条中,拿地是最重要的风险控制,“地拿错了做什么产品都卖不出去”;第二就是销售,房子卖不出去风险也没法控制。

  他会用他一贯的没有修饰的老实话回答说,净负债率要求很荒唐,但有这个要求我们也尽量让他过得去,但是没有意义。

  “负债率什么的按照资本市场要求做,我一直和股东沟通负债率高有什么不好呢?借钱多负债高对股东是好事。负债率低我不可能增长很快。”

  然后他还会再重复一遍说,“我们控制不了负债率但会控制现金流。现金流就是地拿好了又有好的资金方案,房子卖出去了。我们现在是合理的负债率,也是非常满意的。”

  融创2013年中报显示,截至上年6月末,其现金流为144.95亿元,比年初增长18%,资产负债率为82%。孙宏斌称,希望能够进一步优化债务结构,将融资成本再降低1个点左右。

  不过,我反复地问他,为什么过去一年融创的增长速度这么快?是因为销售团队很强大吗?他会坚定的回答说,“不是。是因为产品好,各方面都好,所以销售得好。”

  我问他,为什么小米产品并不是那么好,但是因为定位和价格对路销量却也很好呢?孙宏斌回答说,“这个不能比。我身边的人没有用小米的。房地产还是靠有钱人支撑的。”

  房地产是资本的游戏,特别是高端项目,只能是有钱人来消费。但不可否认,预期在资本属性很强的产品中严重影响着需求。

  如果市场预期变差了,融创还能保持高负债下的高周转吗?因为确实,在07-08年的那一轮调控中,市场曾经降到过冰点。

  不过,孙宏斌坚持认为产品好服务好市场就有足够的消化能力,虽然他会强调,房子卖不出去风险也没法控制。

  孙宏斌:不考虑…这个行业规模大利润高,挺好…(自语)其实卖水也挺好的,卖的比油还贵。

  记者:融创从500多亿到千亿的路上,可能会遇到什么瓶颈?孙宏斌:我我我还没看到瓶颈。

  (本文作者介绍:供职于新浪财经,研究方向:房地产、金融。微信号:my_fder )

  (由新浪财经主办的“2014新浪金麒麟论坛”定于2014年11月22日在北京JW万豪酒店召开,本届论坛主题:变革与决策。聚焦改革深水期的中国经济的转型与挑战。报名入口》》》2015,决策下一步,等你来!)

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